Il nuovo rapporto della Commissione Europea sull’edilizia abitativa nell’Unione Europea fotografa una situazione preoccupante per il Portogallo, che si distingue per i motivi sbagliati. Dalla sopravvalutazione dei prezzi alla difficoltà di accesso agli alloggi, il Paese è oggi uno dei più vulnerabili del continente. Secondo il rapporto “Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies”, i prezzi esagerati delle case in Portogallo risultano sopravvalutati del 35%, la percentuale più alta tra i Paesi dell’Unione. Si tratta anche dell’unico Stato membro in cui la sopravvalutazione è aumentata in modo significativo nel corso del 2024, mentre altrove la media si attesta tra il 10% e il 20%.
Una crescita record: +200% in dieci anni
Negli ultimi dieci anni, il prezzo nominale delle case in Portogallo è più che raddoppiato, in forma esagerata, superando il 200% di crescita, un dato che lo colloca accanto a Paesi come Ungheria, Lituania e Repubblica Ceca.
Tenendo conto dell’inflazione, l’aumento medio dei prezzi delle case nei Paesi dell’UE tra il 2014 e il 2024 è stato del 25%. In Portogallo, però, l’incremento supera il 50%, secondo la Commissione Europea. Anche Eurostat conferma la tendenza: tra il 2010 e il 2025 i prezzi delle abitazioni sono aumentati del 141%.
A fronte di questi numeri, cresce il divario con il potere d’acquisto delle famiglie: il rapporto tra i prezzi delle case e il reddito è aumentato del 20% in un decennio, mentre la capacità di indebitamento è calata. Oggi, in almeno l’85% dei mutui, il rapporto debito/reddito supera il 50%, una soglia che mette sotto pressione gran parte delle famiglie portoghesi.
Turismo e affitti brevi: il mercato immobiliare sotto pressione
La Commissione Europea individua nel turismo una delle cause principali della bolla immobiliare portoghese. “Il Portogallo è il Paese dell’UE in cui il turismo ha avuto il maggiore impatto sui prezzi delle case”, si legge nel rapporto.
L’espansione delle piattaforme di home sharing come Airbnb ha modificato profondamente il mercato, spingendo molti proprietari a trasformare gli affitti a lungo termine in alloggi a breve durata (AL), più redditizi ma meno accessibili. Il risultato è un mercato sempre più polarizzato, soprattutto nei centri storici di Lisbona e Porto, dove gli affitti hanno raggiunto cifre record.
Nel 2023, l’affitto medio per un appartamento con due camere in una zona privilegiata della capitale ha toccato 1.850 euro al mese, pari a oltre l’80% del reddito medio delle famiglie. In Europa, solo Budapest presenta un rapporto simile. A titolo di confronto, a Roma un affitto equivalente è di circa 1.200 euro, meno del 40% su base della media dei redditi italiani.
Prezzi esagerati delle case in Portogallo: calano gli investimenti, crescono le disuguaglianze
Oltre al turismo, la Commissione segnala un disinvestimento strutturale nel patrimonio abitativo. Negli ultimi dodici anni, il Portogallo ha quasi dimezzato la quota di spesa pubblica destinata all’edilizia: nel 2022 il governo ha investito appena lo 0,02% del PIL nel settore, contro lo 0,04% del 2010.
La quota di edilizia sociale è tra le più basse d’Europa, pari all’1,1% del mercato immobiliare. Nello stesso periodo, il numero di nuove costruzioni è rimasto molto ridotto: nel 2024 sono state edificate 1,32 case ogni mille abitanti, mentre nei primi sei mesi del 2025 la cifra si è fermata a 0,75.
La scarsità di offerta, unita all’aumento dei costi di costruzione e alla carenza di manodopera, ha rallentato ulteriormente la creazione di nuovi alloggi. L’attenzione crescente verso le ristrutturazioni energetiche ha inoltre dirottato parte degli investimenti dal nuovo al vecchio patrimonio edilizio, senza però risolvere il problema dell’accessibilità.
Case vuote e mercato distorto: un paradosso tutto portoghese
Paradossalmente, mentre i prezzi salgono, molte abitazioni restano vuote. In media, una casa su sei nell’UE è disabitata. In Portogallo il 10% delle case nell’area metropolitana di Lisbona e Porto è inutilizzata. Il paradosso è che queste case non sono sul mercato. I proprietari non le mettono a reddito: ne sono in vendita ne sono in cerca di inquilini. Nonostante il potenziale economico, sono lì, vuote.
Il censimento del 2021 ha contato 723.215 case vuote, ma solo 236.927 risultano effettivamente disponibili per la vendita o l’affitto. Il resto è suddiviso tra immobili abbandonati, eredità non gestite o proprietà destinate al mercato turistico.
Questo squilibrio contribuisce a mantenere alti i prezzi e a rendere sempre più difficile per i cittadini, e anche per gli expat, trovare soluzioni abitative sostenibili.
Una sfida europea, ma un’urgenza portoghese
La crisi del mercato immobiliare in Portogallo riflette tendenze globali, ma assume qui contorni più drammatici per la combinazione di turismo di massa, crescita speculativa e politiche pubbliche deboli. Il rischio, avverte Bruxelles, è duplice: da un lato l’esclusione delle famiglie dai centri urbani e la progressiva gentrificazione dei quartieri storici; dall’altro, un’economia immobiliare sempre più vulnerabile agli shock esterni.
Per il Portogallo, che negli ultimi anni ha costruito gran parte della sua attrattiva sull’accoglienza di turisti e residenti stranieri, la sfida è chiara: trovare il match tra l’internazionalizzazione degli abitanti con il diritto all’abitare dei nativi portoghesi. Un equilibrio che, valutata la media esagerata dei prezzi delle case in Portogallo, al momento, appare ancora lontano.
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La situazione è davvero insostenibile: stipendi fermi, case inaccessibili e interi quartieri trasformati in vetrine per turisti. Il Portogallo rischia di perdere la sua anima se non si interviene presto con politiche abitative serie e controlli sul mercato degli affitti.